1/ 요즘 땅 관리 관련해서 물어보는 분들이 많습니다.

오늘 준비하신 내용도 땅 관련 이야기죠?

답) 오늘은 취득시효와 관련된 이야기를 해드리려고 합니다.

시효에는 일정 기간 권리를 행사하지 않으면 권리가 소멸하는 소멸시효가 있고, 반대 개념으로 일정 기간 동안 물건 또는 부동산을 점유하고 있으면 권리취득을 인정해주는 취득시효라는 것이 있습니다.

흔히 20년 동안 부동산을 관리하고 있으면 소유권이 넘어온다는 내용으로 많이 알고들 계신데요.

오늘은 시효 중에서 취득시효에 관한 이야기를 해드리겠습니다.

2/ 취득시효라는 말이 생소한 분들이 계실 텐데 조금 더 설명을 해주시죠.

답) 민법에서는 “20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다”는 규정이 있습니다.

20년간 부동산을 점유, 즉, 객관적으로 지배하고 있으면 20년이 지난 시점부터는 소유권을 인정해주는 제도를 취득시효라고 합니다. 부동산은 20년이고요. 물건 같은 동산은 10년의 기간이 지나면 인정을 해줍니다.

우리법에서 사실상태를 권리로 인정해주는 몇 안되는 경우 중 하나입니다.

3/ 20년 동안 지배하고 있으면 무조건 소유권이 인정된다는 의미인가요.

답) 그렇지는 않습니다. 그렇게 되면 남의 물건을 빼앗아서 10년 동안 보관하고 있으면 자기 것이 된다는 결론이 되기 때문에 일정한 제한이 있습니다.

방금 읽어드린 법조문에 ‘소유의 의사’라는 단서가 있었는데요.

법원에서는 이러한 ‘소유의 의사’를 대체로 “정당한 계약이나 근거가 있는 경우”로 해석하고 있습니다.

그러니까 임대차계약을 해놓고 20년을 점유해봤자 소유의 의사가 아니라 빌릴 의사였기 때문에 취득시효를 인정하지 않는 것인데요.

이렇게 정당한 계약이나 권리가 없는 경우를 법률용어로 무단점유라고 하는데요. 무단점유로 20년을 관리해봤자 소유권은 인정되지 않습니다.

실제 소송 중에서 취득시효가 인정되는 경우는 계약서를 쓰지 않거나 분실한 경우에 상대방이 매수인으로 지위를 인정하지 않을 경우에 보충적으로 시효취득을 주장하는 경우가 많습니다.

4/ 임대차를 해놓고 매매계약을 했다고 주장하는 경우도 있을 것 같은데요.

답) 예 실제로 신안의 섬 같은 곳에서 종종 일어나는 일입니다.

돌아가신 아버지와 생전에 임대차계약을 구두상으로만 해놓고 아버지가 돌아가시니까 몇 년 후 아들에게 취득시효를 이유로 등기를 넘겨달라고 하는 경우입니다.

고인의 사정을 잘모르니 소송절차에서 대응이 잘 안되는 경우가 많습니다. 이런 경우에는 취득시효를 주장하는 분에게 매매계약이었다면 재산세 등 보유세를 직접 납부했을 것이니 관련 납부자료를 제출하라고 독촉을 많이 하는 편입니다.

이렇게 소유의 의사가 있었는지 여부는 여러 가지 정황을 놓고 판단을 하게 됩니다.

5/ 또 자주 일어나는 분쟁 유형은 어떤 것이 있나요.

답) 가장 흔한 분쟁은 경계를 침범해서 주택 등이 건축된 경우에 취득시효가 주장되는 경우입니다.

측량을 잘못해서 옆집 경계를 넘어서 담벼락이 축조되거나 빌딩 자체가 경계를 살짝 넘는 경우가 생각보다 많습니다.

법률적으로 보면 침범당한 땅주인은 침범자에게 토지점유료를 달라고 청구할 수 있고, 때때로는 건물을 철거하라고 고집하는 경우가 있습니다.

이 때 비의도적으로 침범한 사람은 20년이 지난 경우에 바로 이 취득시효를 주장해서 침범한 땅의 소유권을 주장할 수 있습니다.

취득시효가 인정되면 지난 20년간 소급해서 실제 소유자로 인정이 되기 때문에 20년 동안의 점유비용도 낼 필요가 없습니다.

다만 법원에서는 침범면적이 크지 않고 의도적이지 않는 경우에만 경계침범에 대한 시효취득을 인정하고 있습니다.

보통 침범된 토지의 면적 중 20% 이내의 범위에만 시효취득을 인정해주는 것 같습니다.

6/ 그럼 정당하게 시효취득이 인정되는 사람은 이전등기를 청구해야

하는데 주의할 내용이 있나요.

답) 아까 소멸시효 이야기를 해드렸는데, 취득시효가 완성되고 10년이 지나도록 등기를 청구하지 않으면 등기를 청구하는 권리 자체가 소멸시효로 없어지게 됩니다. 그래서 20년 넘게 점유했다고 안심하시면 안되고 10년 안에 등기명의자에게 등기를 넘겨달라는 소송을 진행하셔야 합니다.

그럼 점유를 30년 넘게 한 사람은 20년 취득시효가 완성되어도 10년이 다시 지나서 권리가 없는 것 아니냐고 생각을 하실텐데, 법원에서는 10년 동안 계속 경작을 하는 등 점유사실이 인정되면 그 기간동안에는 소멸시효가 인정되지 않는 다는 예외를 인정해주고 있습니다.

7/ 그럼 반대로 시효취득으로 땅을 빼앗기는 경우도 있을 것 같은데 주의사항이 있을까요?

답) 결국 계약서를 잘 보관하시는 것이 가장 중요합니다.

명의신탁이라고 해서 차명으로 부동산을 관리하시는 분들이 많은데 약정서를 잘 보관하셔야지 분실하는 경우 상대방이 취득시효를 부당하게 주장하지 않을 겁니다.

그리고 앞서 말씀드린 바와 같이 차명으로 관리하더라도 본인이 부동산 취득세나 보유세를 납부했다는 증거를 잘 보관해놓으시면 취득시효로 땅을 빼앗길 위험이 현저히 줄어듭니다.