1/ 오늘은 어떤 이야기를 해주실까요?

답) 요즘 서울 집값이 말그대로 난리라고 합니다. 광주도 남구 특정지역의 거래가격이 급상승하고 있다고 하는데요. 워낙 아파트가격 상승세가 급격하다보니 계약금의 배액을 물어주고 계약을 파기하는 사례가 종종 생긴다고 합니다.

그래서 오늘은 계약금과 관련해서 사람들이 자주 오해하는 내용을 몇가지 정리해드리려고 합니다. 지난번에 비슷한 내용을 한차례 해 드렸는데, 요즘 관련 상담이 많아서 다시 한번 정리해드리겠습니다.

2/ 어떤 내용을 자주 오해하고 계시나요.

답) 오늘 말씀드릴 내용은 2가지인데요.

한가지는 계약금을 주지 않는 상황에서 계약서만 작성했을 때 과연 자유롭게 계약을 없었던 것으로 할 수 있는가? 라는 부분과,

다른 하나는 약정된 계약금의 일부만을 준 상황에서 계약을 해제할 때는 일부금액을 기준으로 해약금을 돌려주면 되는 건가? 라는 부분 2가지를 말씀드리려고 합니다. 보통 가계약금이라고 표현하는 문제입니다.

자주 상담이 들어오는 부분인데 정확하게 알고 계신 분들은 많지 않아서 오늘 정리를 해드리겠습니다.

3/ 계약금을 주지 않은 경우부터 말씀해주시죠.

답) 우선 계약금에 대해서 간단히 말씀을 드려야 할 것 같습니다.

계약금은 잘 아시다시피 전체금액의 10% 정도로 정해서 계약 당일에 상호간에 주고 받는 금액을 말하는데요.

민법에서는 계약금을 주고 받은 경우에, 중도금을 주기 전까지는 계약금의 2배를 돌려주는 방법으로 계약을 해제, 즉, 없던 상황으로 만들 수 있다고 규정하고 있습니다.

이런 계약금을 보통 해약금이라고 말하기도 합니다. 그래서 보통 중도금을 주기 전에 더 좋은 조건을 제시하는 상대방이 나타나면 계약금을 돌려주고 새로 계약을 하고 싶은 경우의 분쟁이 굉장히 많이 일어나고 있습니다.

먼저, 계약서에 10% 정도 되는 계약금을 주기로 했는데, 계약금을 실제로 주지 않고 있는 경우를 살펴보겠습니다.

결론부터 말씀드리면 이 때에도 이미 계약은 정식으로 성립이 된 것이기 때문에 계약금을 실제로 주지 않고 있더라도 해제를 하려면 약정된 계약금 2배를 돌려줘야 합니다.

만약 이런 결과를 피하고 싶다면, 특약사항에 “본 계약은 계약금을 실제로 교부하면서 성립된다”고 명시하는 것이 바람직합니다.

4/ 그럼 약속된 계약금의 일부만을 준 상황에서는 어떻게 되나요.

답) 보통 가계약금이라고 많이들 말씀하시죠.

제가 대학생때 서울에서 원룸을 구하러 다니면 몇십만원이라도 가계약금으로 걸어놓고 다른 좋은 방이 더 있는지 알아보라고 많이 하셨는데요.

지금도 중개사무소에서 가계약금이라는 명목으로 일부 돈을 급하게라도 입금시키도록 하는 경우가 많은 것 같습니다.

그런데 가계약금이라고 하더라도 정식으로 계약금을 정했을 때는, 전체 계약금을 기준으로 해약금을 산정해야 된다는 판례가 있기 때문에 조심하셔야 합니다.

예를 들어 1억원짜리 계약에서 계약금은 10%인 1,000만원 정도로 정해놓고 우선 가계약금으로 100만원만 준 상황일지라도, 계약을 해제하려면 100만원이 아닌 정식 계약금 1,000만원을 기준으로 그 배액을 줘야 비로소 해제가 되는 겁니다.

그런데 보통 사람들은 가계약금을 기준으로 계약이 해제될 수 있다고 많이들 오해하고 계신 것 같습니다.

5/ 그럼 실제로 지급한 돈을 기준으로 해제를 하려면 어떻게 해야되나요.

답) 결국 계약서 등에 특약사항을 명시하는 것이 좋은데요.

계약서에 “해약을 할 경우 해약금은 실제 지급된 금액을 기준으로 한다” 정도의 문구를 추가해 놓는 것이 필요합니다.

결국 이런 특약이 없는 경우, 계약금을 주지 않거나 일부만 준 경우에도 해제와 관련해서는 약정된 계약금 전부를 기준으로 해약금이 산정된다는 점 꼭 명심하셔야 합니다.

6/ 그럼 오늘 청취자분들은 계약금과 관련해서 의도한 대로 특약사항을 명시하는 습관을 길러야 하겠네요.