<오늘 방송내용>
소위 ‘다운계약서’ 작성과 관련된 법률관계.
1/ 오늘은 어떤 이야기를 해주실까요?
답) 이사철을 앞두고 부동산 매매계약을 하시는 분들이 많을 겁니다. 요즘 결혼식도 많이 올리는 시즌인데 신혼집 구하시면서 부동산 계약 등 많이 하고 계실 겁니다.
그런데 부동산매매계약을 하면서 항상 빠지지 않고 나오는 유혹이 하나 있습니다. 바로 양도소득세를 적게 내기위한 유혹, 바로 매매대금을 낮추어서 기재하는 이른바 ‘다운계약서’ 작성과 관련하여 주의할 사항들을 말씀드리겠습니다.
2/ 우선 양도소득세가 어떻게 산정되는지 그 기준을 간단히 설명해주시겠어요?
답) 아시다시피 양도소득세는 종전 매입금액과 현재 되파는 금액의 차이 즉, 시세차익에 대해서 약 20~30% 정도가 부과되는 세금입니다.
작년 4월부터 다주택자에게 패널티를 주는 구조로 양도소득세율이 적용되고 있습니다.
예를 들어 수도권 같은 투기집중구역, ‘조정대상지역’에 위치한 아파트와 주택을 매각할 때, 1가구 2주택의 경우는 기존 세율에 10%의 세율을 추가로 적용하고, 1가구 3주택의 경우는 기존 세율에 20%의 세율을 추가로 적용하는 구조입니다.
그렇기 때문에 세금을 적게 내기 위해서 매각하는 측에서는 상당히 많은 비율로 실제 가격보다 낮은 금액으로 신고절차를 진행하는 소위 다운계약서를 강요하기도 합니다. 결국 파는 사람에게 탈세 효과를 주는 것이 다운계약서입니다.
3/ 다운계약서 작성에 대한 규제는 어떻습니까?
예, 부동산의 경우 ‘부동산거래신고법’이라는 법률에 따라서 실거래대금지급증명자료를 제출하여야 합니다.
실제로 작년 한창 수도권 아파트 가격이 급등한다는 뉴스를 들어보셨을텐데요. 그 당시 뉴스에 강남지역과 위례신도시와 같은 수도권 조정대상지역에 경찰들이 중개업소를 돌면서 매매계약서를 직접 확인하고 통장거래내역도 확인하면서 단속하고 있다는 이야기를 들어보셨을 것입니다.
이에 위반한 경우, 과태료가 부동산 시세금액의 약 5~6% 정도 금액으로 부과가 됩니다. 다음으로 세금포탈로 인정되어 포탈된 세금액의 3배 이하의 벌금이 부과될 수 있습니다.
주의하실 것은 매도인과 매수인 모두에게 과태료가 부과되는 점 그리고 전과자가 될 수 있다는 점입니다.
4/ 주로 매도인측에서 다운계약서를 강요할 것 같은데, 상대방이 계속 다운계약서 작성을 강요한다면 어떻게 해야 할까요?
답) 두가지 경우로 나누어서 살펴볼까요.
우선, 다운계약서를 먼저 쓰고 나서 계약금을 입금한 경우입니다.
①중도금 입금 이전에 실거래가액으로 다시 계약서를 쓰자고 매수인이 요구할 수 있을까요? 가능합니다.
②이에 대해서 매도인이 이미 다운계약서를 썼는데 다시 계약서를 못쓰겠다고 하면서, 계속 강요하면 계약을 파기하겠다고 할 수 있을까요? 못합니다. 법원은 다운계약서 작성 약속을 지키지 못했어도 계약파기사유까지는 인정하지 않습니다.
③그럼 끝까지 실거래 계약서를 매도인이 써주지 않고 이전등기도 넘겨주지 않는다면 어떻게 할까요?
매수인은 중도금과 잔금을 입금하고 등기를 넘겨달라고 청구를 할 수 있는 한편, 오히려 매도인에게 이전등기를 제대로 넘겨주지 않은 점에 대해 계약위반을 주장하면서 계약금의 배액을 위약금으로 달라고 할 수 있습니다.
④만약 다운계약서를 쓰는 대가로 실제 매매대금도 일부 깍아줬던 경우, 매도인은 실거래계약서를 쓰는 대신 감액 부분만큼의 대금을 추가로 달라고 할 수 있을까요? 이미 계약금 지급 단계에서 계약의 조건은 확정된 것이기 때문에 매수인이 들어줄 의무는 없습니다.
다음으로, 계약금을 먼저 입금하고 계약서를 쓰는 단계에서 다운계약서를 써달라고 매도인이 요구하는 경우입니다.
①물론 매수인이 이를 들어줄 이유는 전혀 없습니다.
②만약 다운계약서가 부담되어서 매수인측에서 그냥 계약금을 돌려달라고 할 수 있을까요? 매도인은 돌려줄 의무는 없습니다.
그러니 그냥 종전 계약내용대로 중도금과 잔금을 입금하시고 소유권을 취득하시는 것이 차라리 바람직합니다. 물론 계약서가 아직 작성이 안된 상태이니 중도금과 잔금을 얼마로 지급하기로 했는지에 대한 증거는 문자나 녹취 등으로 별도 확보하셔야 합니다.
5/ 더 주의할 것은 없습니까?
답) 예 다운계약서를 작성하였다고 해도 자진신고를 하게 되면 과태료가 면제되고 세금 관련 가산세도 절반 정도 감축된다는 점을 알려드리고 싶습니다.
그리고 마지막으로 다운계약서의 경우, 신고자에게는 최고 1천만원 상당의 포상제도도 마련되어 있습니다.
