Q. 오늘은 다른 사람 이름으로 부동산을 사둔 경우 발생할 수 있는 문제에 대해서 설명해 주신다구요.

부동산 가격 상승에 대한 규제를 위해서 이번 정부 들어서만 20여 차례 이상의 대책을 내어 놓고 있는데, 규제는 주로 다주택자를 대상으로 하고 있습니다.

이러한 정부의 정책을 회피하기 위해 다른 사람의 이름으로 부동산을 사둔 사람들이 늘고 있다고 합니다.

꼭 이런 이유 때문이 아니더라도 다른 사람 명의로 부동산 거래를 하는 경우는 적지 않습니다. 이를 부동산 명의신탁이라고 하는데요. 본인(명의신탁자)이 실질적인 권한을 보유한 채 타인(명의수탁자)에게 부동산에 대한 명의만 맡겨둔다는 말입니다. 흔히 각종 조세 또는 건강보험료 등의 부담을 피하거나 강제집행을 회피하기 위한 경우 명의신탁을 하는 경우가 많습니다.

Q. 부동산 명의신탁은 우리 나라 법상 금지되고 있나요.

네 부동산명의신탁은 우리 법상 금지되고 있습니다. 부동산 명의신탁을 막고자 1995년 제정된 ‘부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(일명 부동산실명법)’을 대대적으로 시행되었고 지금까지도 이어지고 있습니다. 부동산실명법은 조세 포탈 등의 목적이 없는 종중(문중) 또는 배우자 명의의 권리 취득 등 일부 예외를 제외한 나머지 모든 명의신탁약정과 이에 따른 물권변동, 즉 소유권등기이전까지 모두 무효로 선언했습니다.

더 나아가 부동산실명법을 위반한 명의신탁자와 명의수탁자까지 형사처벌하는 근거 규정까지 두었습니다. 법이 시행된 시점부터 그 전에 아무런 제한 없이 인정되던 부동산 명의신탁은 일대 변화를 겪게 됐습니다.

Q. 부동산 명의신탁이 무효면, 다른 사람 명의 등기를 믿고 부동산을 산 사람은 보호받지 못하나요.

아닙니다. ​이처럼 부동산 명의신탁이 불법임에도 불구하고 무효로 된 부동산을 취득한 제3자만은 온전히 보호되고 있는데요(부동산실명법 제4조 제3항). 쉽게 말해 매도인의 부동산 권리가 명의신탁에 따라 무효인 경우라 해도 매수인의 권리는 보호받을 수 있다는 말입니다. 심지어 매수인은 명의신탁을 알았는지를 따지지 않고 완전한 보호를 받습니다. 함부로 타인에게 부동산 명의를 맡겼다가 자칫 낭패를 볼 수 있다는 얘기가 됩니다.

Q. 명의신탁등기는 무효인데, 수탁자에게 부동산을 산 매수인이 완전한 보호를 받는다는 부분이 바로 이해가 되지 않을 수 있는데, 좀 더 자세히 설명 부탁드립니다.

예를 들어 보겠습니다. A(명의신탁자)는 기존에 보유한 아파트 외에 다른 아파트를 사면서 다주택자 중과세를 피하기 위해 본인 명의 아파트를 지인인 B(명의수탁자) 명의로 등기 이전해 두었다고 칩시다. 그런데 철석같이 믿었던 B가 A를 배신해 아파트를 함부로 C에게 팔아버렸다면 어떨까요.

A가 C에게, 명의신탁등기인 ‘B의 등기가 무효다’라고 주장해 본들 소용없습니다. 부동산실명법상 A는 제3자인 C에게 대항할 수 없기 때문입니다. 울며 겨자 먹기 식으로 A는 B에게, C에게 받은 매매대금이라도 달라고 요구할 수 있을 겁니다. 하지만 이미 A를 배신하기로 마음먹은 B의 입장에서는 받은 돈을 다 써버리거나 다른 곳에 숨겨놓았을 가능성이 매우 높습니다.

Q. 원래 부동산 주인인 A가 보호받을 방법이 없을까요.

그 동안은 방법이 하나 있었습니다. B의 배신으로 궁지에 몰린 A가 최종적으로 택할 수 있는 방법은 B를 횡령죄로 형사고소 하는 것이었습니다.

B가 형사책임을 피하기 위해서라도 A에게 피해액을 변제하기를 바라는 것이고, 실제로 어느 정도 효과가 있긴 했습니다. 물론 A의 입장에서는 형사고소를 하면서 자신도 부동산실명법 위반으로 형사처벌 받을 위험을 감수해야 하긴 합니다.

Q. 그동안 이라고 하면, 앞으로는 어려워진다는 말씀이신가요.

그런데 앞으로는 이런 형사고소 역시 아무런 소용이 없게 됐습니다. 최근 대법원은 ‘부동산실명법에 위반한 이른바 양자 간 명의신탁의 경우 명의수탁자가 신탁받은 부동산을 임의로 처분해도 명의신탁자에 대한 관계에서는 횡령죄가 성립하지 않는다’고 못 박았습니다(대법원 2021. 2. 18. 2016도 18761 전원합의체 판결).

이 전까지는 부동산실명법에 위반한 양자 간 명의신탁의 경우에도 명의수탁자는 ‘타인의 재물을 보관하는 자’의 지위에 있기 때문에 부동산을 임의로 처분하면 명의신탁자에 대한 횡령죄가 성립된다고 일관되게 판시했는데요. 위 전원합의체 판결로 이와 다른 과거의 대법원 판례를 모두 폐기했습니다. 구체적인 사례를 들어 설명해 드리겠습니다.

Q. 네 조금 자세히 설명 부탁드립니다.

​X는 Y 소유인 아파트를 명의신탁 받아 보관해달라는 요청을 받고 Y로부터 그 아파트를 자신의 명의로 등기 이전받았습니다. 하지만 X는 기존에 부담하던 Z의 빚 독촉을 견디지 못하고 결국 X의 아파트를 Z에게 팔아버리면서 그 매매대금을 받는 대신 Z에 대한 채무변제하는 것으로 하였고, 이를 알게 된 Y가 X를 횡령죄로 형사고소했습니다. 1심에서는 X에게 횡령죄를 인정하고 실형을 선고했습니다. 하지만 2심은 횡령에 대해 무죄를 선고했고, 3심인 대법원은 최근까지 무려 약 5년에 걸친 심리 끝에 2심과 같은 판단을 하면서 X의 횡령혐의를 무죄로 확정한 것입니다.

Q. 대법원이 무죄를 선고한 이유가 무엇인가요.

횡령죄는 위탁받아 보관하는 타인의 재산을 임의로 처분하는 것을 의미하는데요. 횡령죄가 성립되기 위해서는 신탁자와 수탁자 사이에 위탁관계가 있었어야 함을 의미합니다. 그리고 대법원은 횡령죄에서의 위탁관계는 ‘보호할 만한 가치가 있는 신임에 의한 것’이어야 한다고 보고 있는데요. 하지만 대법원은 부동산실명법을 위반한 명의신탁약정은 보호할만한 신임에 의한 것이 아니라고 봤습니다. 부동산실명법을 위반한 경우 명의신탁약정과 이에 따른 물권변동 모두 무효이고 더 나아가 범죄까지 구성하기 때문에, 보호할 만한 신임이 아니라 그저 불법적인 관계에 불과하다는 것입니다.

이러한 법리는 단순히 타인에게 자신이 이미 취득하였던 부동산 명의를 맡기는 명의신탁(2자간 명의신탁)뿐만 아니라, 신탁자가 애초에 부동산을 취득하지 않은 상태에서 타인의 명의로 부동산을 매수하는 명의신탁의 경우에도 적용됩니다. 쉽게 말해 본인 부동산을 남에게 이전하든, 타인을 내세워 부동산을 매수하든, 타인 명의로 부동산을 취득했다면 앞으로는 법의 보호를 전혀 받지 못한다는 말입니다.

오히려 경우에 따라서는 부동산실명법위반으로 형사처벌까지 받을 수 있습니다. 특히 부동산거래에 있어서 자금출처를 밝혀야 하는 상황에서 명의신탁이 발각되기 쉽습니다. 앞으로는 이 모든 위험을 감수하면서까지 타인 명의로 부동산 명의를 해 두기는 절대 쉽지 않을 것입니다.

Q. 세금을 피하기 위해 다른 사람 명의로 부동산을 함부로 취득해서는 안되겠네요, 네 오늘 말씀 감사합니다. 이만 정리말씀 부탁드립니다.

네 부동산 명의신탁은 우리 법상 금지되는 행위이고, 그 동안은 명의를 받아둔 사람의 배신행위에 대해 횡령죄의 형사처벌을 지게 하는 것으로 재산권을 보호해 주었습니다.

그런데 지난 2021. 2. 18. 변경된 대법원 판결에 따라 이제 명의를 맡아둔 사람이 신탁자를 배신하고 부동산을 마음대로 팔아버려도 전혀 형사처벌을 할 수 없는 상황이 되었습니다.

민사적으로 부동산 매매대금을 청구할 수 있지만, 수탁자가 현금을 모두 빼돌려 놓으면 사실상 돌려받기도 쉽지 않습니다.

이러한 대법원 판례를 반드시 기억하셔서 앞으로 부동산을 다른 사람이름으로 취득하는 것은 조심하셔야 할 듯 합니다.