1/ 오늘은 어떤 이야기를 해주실까요?

답) 최근 상담내용이 이사를 가려는데 전 주인분이 전세금을 제때 주지 않는다는 내용입니다.

급하게 대출을 받아서 새집 전세금을 내시고 이자를 갚고 계신 분도 있었습니다.

불안해 하시는 것이 새집으로 이사를 가면 예전 집에 인정되었던 대항력이 없어져서 예전 집이 그 사이에 경매로 넘어가면 전세금이나 보증금을 못 받는게 아닌가 라는 점입니다.

결론부터 이야기 해드리면, 집주인과 상관없이 임차권등기명령을 법원에 신청을 하면 그런 걱정이 사라지니까 임차권등기제도를 확실히 알아두시기를 바랍니다.

2/ 우선 보증금을 못받은 상태에서 무작정 이사를 해버리면 예전 집에 대한 권리가 상실되는지에 대해서 좀 더 설명을 해주시죠.

답) 예 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권에 대해서 설명을 드려야 될 것 같습니다.

‘매매는 임대차를 깨뜨린다’는 말이 있습니다. 주인이 바뀌면 전 주인과의 임대차계약은 새 집주인에게 효력이 없다는 말입니다. 그래서 주택임대차보호법에서는 세입자를 보호하기 위해서 대항력이라는 제도를 도입했습니다.

전세권 등기를 안하더라도 전입신고를 하고 집에서 살기 시작하면 집주인이 바뀌더라도 세입자로서 지위를 새 집주인에게도 주장할 수 있다는 것이 대항력입니다.

그리고 위 대항력 요건에 더해서 전세계약서에 확정일자를 받으면 그 확정일자보다 늦은 날짜로 경료된 저당권 등에 우선해서 배당을 받을 권리가 생기는데 이를 우선변제권이라고 합니다.

그런데 위 대항력과 우선변제권은 실제로 해당 주택에서 살고 있을 것을 요건으로 하기 때문에 새집으로 이사를 가버리면 예전 집에 대한 권리는 주장할 수 없게 됩니다.

3/ 실제로 아무런 조치없이 이사를 가버려서 문제가 되는 경우가 있었나요.

답) 예 예전 집주인이 보증금을 제때 돌려주지 못하는 건 예전 집주인에게 신용상의 문제가 생겼을 경우가 많습니다.

그런데 몇 번 재촉하다가 우선 새집으로 이사를 갔는데, 이사가고 며칠이 지나서 바로 예전 집이 경매로 넘어가게 된 경우가 주변에서 있었습니다.

특히 새집으로 전입신고도 안해놓은 경우에는 경매 관련 서류가 예전집으로만 가기 때문에 경매절차가 진행되는 사실 자체를 모르는 경우도 있습니다. 그런데 경매 중에는 경매물건 조사가 나오는데 세입자가 이미 이사를 간 것으로 조사가 되면 경매절차에서 우선변제권을 주장하기가 쉽지 않습니다.

4/ 그럼 어떻게 해야 되나요.

답) 예, 그래서 오늘 알려드리는 것이 임차권등기명령제도입니다.

임대차 관계를 부동산등기부에 기재를 해놓는 제도인데요. 등기가 되면 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.

원래는 예전 집주인이 협조를 해주면 임차권등기는 언제든지 가능한 제도인데, 집주인이 협조를 안해주어도 독자적으로 법원에 신청을 할 경우 어렵지 않게 등기가 됩니다. 신청서 양식은 인터넷에서 쉽게 찾을 수 있습니다.

5/ 주의해야 할 사항은 없나요.

답) 예. 한가지 주의해서 들으시길 바랍니다.

임차권등기를 신청한다고 생각해보면, 우선 새집 계약을 하고 임차권등기를 신청하겠지요. 그리고 이사를 가면서 새집으로 전입신고를 해야 합니다.

그런데 임차권등기를 신청하고 실제 등기명령이 나오기까지 시간이 1주일 정도 걸릴 수 있습니다. 그래서 임차권등기가 실제로 경료되지 않았는데도 불구하고 새집으로 전입신고를 먼저하는 경우가 더러 있습니다. 새 집에도 대항력과 우선변제권을 빨리 취득하는 것이 급할 수 있기 때문입니다.

그런데 임차권등기가 완전히 경료되기 전에 이렇게 이사를 가고 전입신고까지 해버리면 임차권등기가 효력이 인정되지 않을 수 있습니다.

6/ 그럼 어떻게 해야하나요.

답) 주택임대차보호법에서는 가족 중 한사람의 주민등록이 유지되고 있으면 대항력은 유지된다고 인정합니다.

그러니까 위와 같은 경우에는 가족 전부가 동시에 전입신고를 새집으로 하지 마시고 가족 일부의 주민등록을 임차권등기가 완료될 때까지는 남겨두는 방식으로 순차적인 전입신고를 하시는 것이 좋습니다.