1/ 오늘은 상가업종제한 약정 관련해서 준비 해 오셨는데 어떤 내용입니까?  

답) 요즘 자영업자분들이 어렵다는 이야기를 많이 해서요. 자영업자분들게 조금이나마 도움이 되는 이야기를 자주해보려고 합니다. 오늘은 상가업종제한에 관한 이야기를 해드리려고 합니다. 큰 마음을 먹고 상가에 투자해서 자영업을 시작했는데 몇달 지나지 않아 경쟁업체가 같은 상가건물에 입주를 한다면 곧바로 매출에 타격이 발생할 것입니다. 그래서 보통 상가를 분양받거나 영업양수도를 진행하면서 건물주 또는 영업양도인으로부터 동종업종을 건물내에서 독점하거나 제한하는 약정을 체결합니다. 오늘은 이와 관련된 몇가지 내용을 정리해보겠습니다. 

2/ 법률에서 동종업종을 못하도록 제한을 하고 있는 것인가요? 

답) 상가분양의 경우에는 법률에서 제한을 하지 않고 있고, 중간에 영업양수도를 하는 경우에만 법률로 동종업종으로 경쟁을 못하도록 상법에서 규정을 하고 있습니다. 제가 진행한 사건 중에는 장사가 꽤 잘되는 족발집을 상당한 금액의 권리금을 주고 영업양수도를 진행했습니다. 그런데 영업양도인이 한블럭 떨어진 상가에 바로 족발집을 새로 오픈한 것입니다. 이 경우 권리금까지 지급한 양수인은 굉장한 배신감을 느낄겁니다. 상법에서는 이런 경우에 “영업양도인은 다른 약정이 없으면 10년간 동일한 시군에서 동종 영업을 하지 못한다”고 규정을 하고 있습니다. 이에 위반한 경우에 법원에 소송을 진행하면 법원에서는 “양도인은 광주광역시에서 족발집 영업을 10년간 할 수 없다”는 판결을 내리게 됩니다. 양수인은 경쟁을 통해서 저하된 매출액 상당을 손해배상으로서 별도 청구할 수 있기도 합니다.

3/ 그럼 상가를 신규분양하는 경우에 업종제한도 법률에 근거가 있는 것인가요.  

답) 아닙니다. 한 건물에 약국이나 병원은 단 한 곳만 둘 수 있다 이런 식의 법률은 없습니다. 이 경우는 법률이 아닌 당사자 사이의 약정에 따라 인정되는 제한입니다. 예를 들어 건물주가 상가분양을 원활하게 하기 위해서 이 건물 2층부터는 병원들이 종류별로 들어올텐데 1층에 약국은 단 하나만 분양하고 이 건물에 다른 약국은 들이지 않을테니 대신 분양금을 높게 책정해달라고 해서 이에 응했습니다. 그런데 2층에 병원을 하기로 한 사람이 병원보다 약국을 2층에서 영업하면 벌이가 더 잘되겠다고 싶어서 병원이 아닌 약국을 시작하는 경우가 통상적으로 문제가 됩니다.

4/ 하긴 영업권 제한은 건물주와 1층 약국 임차인 사이에서만 약정된 것이니 2층 임차인은 당사자가 아닐 수도 있겠네요.  

답) 예 실제로 2층 임차인의 경우에 “내가 1층 약국임차인과 약속한 것도 아닌데 내가 왜 마음대로 업종을 정하지 못하느냐”고 항변을 많이 합니다. 그러나 대법원에서는 “점포의 수분양자나 그의 지위를 양수한 자 또는 그 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 다른 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하다”고 입장을 정한 바가 있습니다. 그래서 요즘은 상가분양계약서를 보면 뒤쪽에 상가호수별로 업종예시도가 첨부되기도 합니다.

5/ 그럼 동종업종이 생긴 경우에 피해자는 어떤 법적 절차를 진행하는 것이 좋을까요.  

답) 예. 크게 두가지 방향으로 대응을 많이 합니다. 우선 건물주나 분양자가 이러한 업종 경쟁을 방치하거나 묵인하고 동종업종을 분양한 경우에 분양자에게 피해자는 상가분양계약 또는 임대차계약을 해제할 수 있습니다. 다음으로 경쟁을 하고 있는 다른 호수의 수분양자 또는 임차인에게는 영업금지가처분과 영업금지청구소송 등 영업을 못하도록 하는 소송절차를 진행할 수 있습니다.

6/ 그 밖에 주의할 사항은 없을까요.  

답) 예, 방금 말씀드린 내용은 상가 호수가 그리 많지 않은 소규모 점포의 경우입니다. 대형 상가건축물의 경우에는 보통 상가관리단이 구성되어서 상가관리규약이 만들어지고 이 규약에 업종제한규정을 만들어 놓는 경우가 많습니다. 이 경우의 규약에는 집합건물법이 적용되기 때문에 업종제한 규정을 변경하기 위해서는 총회결의 3/4 이상의 찬성을 요구하는 등 까다로운 제한이 있다는 점을 참고하시기 바랍니다.