Q. 오늘은 코로나- 19 사태의 장기화로 인하여 새롭게 늘어나게 된 임대인과 임차인 사이의 분쟁 형태에 대해 말씀해 주신다구요.

흔히 알려진 건물주-세입자 충돌은 보통 부동산을 비우고 ‘나가 달라’에서 시작됩니다. 건물주는 여러 이유를 들어 자영업자에게 퇴거 요청을 합니다. 자영업자는 건물주의 통보에 수년간 일군 가게를 폐업할 위기에 몰립니다. 그리고 임대료를 급격히 올려 사실상 세입자를 내쫓는 일도 종종 발생합니다. 장사는 보통 자리가 목이 90%를 한다는 말이 있듯이 자리를 비우는 이상 세입자는 일단 폐업을 하거나 같은 수준의 장사를 더 이상 할 수가 없게 됩니다.

Q. 흔히들 알고 있는 건물무와 세입자의 분쟁 형태인데요, 코로나-19사태의 장기화로 인해서 늘어나게 된 분쟁 형태는 무엇인가요.

코로나19 사태의 장기화로 인해서 장사를 계속 하려는 사람들 보다 장사가 안 돼 임차인이 계약기간을 채우지 못하고 폐업하려는 사례가 늘었습니다. 저희 변호사업계에도 더 장사를 하려는 세입자의 법률상담 요청보다 계약기간 만료 전 폐업을 하려는 세입자가 더 많아지고 있습니다.

코로나19 국면에서 ‘상가임대차 종료 과정의 어려움’과 ‘세입자의 원상회복 의무를 둘러싼 갈등’이 다수 발생했습니다. ‘상가임대차 종료 과정의 어려움’에는 계약기간보다 일찍 폐업하려는 세입자들이 겪은 법적 분쟁이 대부분이라는 말입니다.

Q. 폐업을 일찍 하는 것이 어떤 의미에서 분쟁이 되는 것인가요,

단순히 폐업만 하고 자리를 빼는 것으로 끝이라면 별다른 문제가 없겠지만, 임대인과의 체결한 계약에 대한 정리 문제가 남아있습니다.

상가건물임대차보호법 제10조는 임차인을 보호하려 만들어진 조항입니다. 상가임대차법 제10조 제1항에는 “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다”고 규정되어 있다. 건물을 비워달라고 요청하는 건물주의 횡포를 막으려는 취지가 담겨 있습니다.

그런데 반대로 상가임대차법은 장사가 안 돼 계약기간 만료 전 나가려는 세입자는 보호하지 못합니다. 세입자가 건물주와 3년 계약을 맺은 뒤 코로나19로 1년만 영업하고 폐업을 하면 남은 2년치 임대료를 부담해야 하는 상황에 놓이는 것입니다. 이때 현행법은 세입자 보호를 위해 개입하지 못합니다.

Q. 임대인 입장에서도 임차료를 계속 받아야 하는 권리를 주장할 수 있어서 발생하는 문제네요.

네 최근에는 오히려 건물주가 임차인을 보호하기 위한 규정인 ‘묵시적 갱신제도’을 이용해 세입자를 잡아두려 해 갈등을 빚기도 합니다. 공실을 두려워하는 건물주가 늘어난 탓입니다. 상가임대차보호법은 계약기간 만료 6개월에서 1개월 전까지 건물주가 세입자에게 계약갱신 여부를 통지해야 합니다. 이 기간 내에 서로 아무 언급 없이 지나면 묵시적 갱신이 이뤄졌다고 봅니다.

이러한 경우 상대적으로 법에 무지한 임차인에게 임대인이 그 기간만큼 연락을 피하고, 갱신거부 통지를 받지 않아버린 후 묵시적 갱신을 임대인이 주장하는 것입니다.

상가임대차법상 세입자는 묵시적 갱신이 된 뒤에도 계약을 해지할 수 있기는 합니다. 다만 계약해지 효력이 더 이상 머물지 않겠다고 통보한 시점에서 3개월 뒤에야 발생합니다. 세입자는 3개월치 임대료를 내고서야 폐업을 진행할 수 있고, 임대인은 임차인의 실수를 이용해서 최소 3개월 정도의 임대료를 받을 수 있는 것입니다.

Q. 최근 늘어나고 있는 분쟁의 다른 형태는 어떤 것인가요.

바로 원상회복 문제인데요, 원상회복은 세입자가 폐업할 때 건물주와 부딪히는 주요 쟁점 중 하나입니다. 소상공인진흥공단이 진행한 임대차 상담 중 절반은 원상회복을 둘러싼 갈등이었다고 합니다.

상가임대차법상 세입자는 ‘원래의 상태’로 원상회복을 해야 합니다. 원칙은 ‘임차인이 처음 임차받은 상태’로 돌려놓는 것입니다. 보통 철거비도 수백에서 수천만원까지 소요되어 부담이 적지 않습니다. 세입자 입장에선 들어올 때 새로 한 인테리어 비용까지 고려하면 아쉬운 비용입니다.

Q. 예전에는 새 임차인인 기존 시설을 권리금을 내고 들어오는 경우가 많았다고 들었는데, 코로나 사태 때문에 상황이 달라진것인가요.

네 장사가 잘 된다면, 임차인은 다른 임차인에게 소위 ‘권리금’명목으로 시설 및 영업권에 대한 대가로 돈까지 받으면 자리를 비워주고, 결국은 원상회복이 논쟁거리도 되지 않습니다.

그러나 갈등은 세입자가 정해지지 않은 경우 건물주가 과도한 원상회복을 요구하면서 발생합니다.

건물주 입장에서는 과도한 원상회복 비용을 요구하면서 임차인의 계약 해지를 사실상 막는 상황도 종종 발생하는 것입니다.

예전에 장사하던 세입자들이 설치한 계단 등 시설물까지 철거를 요구하는 사례가 대표적입니다. 필요 이상의 원상회복을 요구하며 보증금을 돌려주지 않으려 한 건물주들이 많아지고 있습니다. 대법원 판례 역시 사안마다 맥락에 따라 엇갈리기는 하지만 일단 원칙은 들어올 때 상황으로 돌려놓은 것입니다.

Q. 세입자가 자신이 설치한 시설 뿐 아니라 전 임차인이 설치해 놓은 시설까지 원상회복 하여야 하나요.

네 통상 세입자들이 전에 하던 업종을 이어서 기존 시설을 인수 즉 권리금을 지급하면서 들어오는데, 임대인과 계약을 체결하면서 원상회복 조항은 기본적으로 들어가 있습니다.

하지만 장사가 잘 돼서 다음 임차인에게 권리금을 받고 나갈때는 원상회복 조항이 별다른 위험성은 없는데요, 최근 많은 자영업자 분들이 폐업을 하면서 나가는 경우 임대인과 작성한 계약서 내용에 따라 원상회복 즉 부동산을 임대차가 없었을 상태로 되돌려야 할 의무가 발생하는 것입니다.

Q. 안타까운 일이네요, 폐업할 상황에 처한 자영업자를 보호하기 위한 방법은 없을까요.

말씀드렸지만, 장사가 잘 되면 서로 간에 별다른 문제가 없습니다. 그리고 코로나 사태의 장기화로 임대인 역시 피해를 보는 부분이 있어서 임차인의 폐업 관련해서 무작정 임차인의 손을 들어주는 형태의 제도를 설계하기는 어려운 점이 있습니다.

원칙적으로는 남은 기간 임대료를 내야 합니다. 그런데 그 과정에서 임대료는 내지 못해 보증금을 다 잃는 분들도 적지 않다. 자영업자분들은 대부분 다시 창업하는데, 나중에 채무가 발목을 잡기도 해 주의를 기울여야 합니다. 다만 임대인 입장에서도 세입자가 지불 능력이 없을 때는 임대료를 받기도 어렵습니다. 결국 상호 간에 협의를 해 조정하는 게 제일 좋은 방법입니다.

Q. 소송 말고 조정이 낫다는 취지인가요.

우라 나라에서는 차츰 범위가 넓어 지고는 있지만, 조정제도가 더욱 활성화돼야 합니다. 조정은 법적 강제력이 없지만 소송 전 합의를 이끌어내는 행정 절차입니다. 판결처럼 승패를 명확히 나누지는 않지만, 합의를 이끌어내는 데 적합합니다. 그런데 대부분 임대인, 임차인 모두 조정을 꺼립니다. 서로 피해를 보는 게 아니냐는 의구심이 있고, 그래서 판결을 통해 판단을 받고자 하는 의지가 대부분 강한 것 같습니다. 임대인과 임차인이 서로 만나 개인적으로 협의 하면서 감정이 상해 소송으로 바로 가는 것보다 법원을 통한 조정이 훨씬 낫기도 합니다.

계약을 신중히 체결해야 하고 조정제도를 활용하는 것이 분쟁의 원만한 해결을 위한 적절한 방법이 될 것이라 생각을 합니다.

대한법률구조공단은 상가건물임대차분쟁조정위원회(이하 분쟁조정위)를 운영합니다. 대한법률구조공단의분쟁조정위 사건 접수·처리 현황’을 보면, 올해 1분기에만 160건이 분쟁조정위에 새로 접수됐다. 올해는 1분기와 비슷한 추세라면 2019년(499건), 2020년(482건)보다 많은 사건이 신규 접수될 것으로 보입니다.

Q. 그리고 원상복구 범위를 둘러싼 논란을 피하려면 세입자는 어떻게 해야 하니요.

처음부터 권리금을 받고 나가는 것이 아니라 최악의 상황을 예정해서 폐업해서 나갈 때를 생각해 임대인과 계약을 맺어야 합니다. 저희 사무실에서 상담하며 계약서를 들여다보면 대부분 ‘원상복구한다’는 식의 원론적인 문장만 쓰여 있는 경우가 많습니다. 원상복구의 범위를 명확하게 규정하지 않았다는 의미입니다. 세입자가 가게에 들어갈 당시 사진을 찍어두고 기존 시설에 대한 원상회복의무가 있는 지 없는 지를 분명히 적어 두어야 갈등의 소지를 줄일 수 있습니다.

Q. 오늘 말씀 감사합니다. 정리 부탁드립니다

코로나 –19 사태의 장기화로 자영업자들은 극단적인 어려움에 처한 분들이 많고, 이에 따라 건물주 분들 역시 재산권 행사에 제한을 많이 받고 있습니다.

하지만 세입자가 감내하여야 하는 경제적 불이익이 더 큰 상황이 많아서 이에 대한 적절한 제도적 정비가 필요한 상황입니다.

국회에서도 중도 폐업을 결정하는 임차인이 많아지고 있지만 보호장치가 없으니 천재지변과 같이 불가피한 상황 때문에 폐업하는 경우, 계약기간이 남아 있더라도 일정기간 퇴거를 앞당길 수 있는 ‘퇴거 예고제’로 임대인 권리를 보장하면서도 임차인 부담을 줄일 수 있는 제도 도입 논의를 시작하였다 하니 이후 법안 구체화 여부를 지켜봐야 할 것 같습니다.