Q. 오늘은 특히 젊은 청년들이 많이 거주하고 있는 원룸 전세보증금과 관련한 이야기를 해 주신다구요.

저희 사무실에서 상담을 진행하고 있는 사안인데요, 100세대에 이르는 원룸형 오피스텔 전세보증금을 돌려받지 못하고 있는 분들의 사건인데 임차인의 대부분은 20~30대 청년 층이고, 이들이 돌려받지 못할 위험에 처해 있는 피해액은 합계 약 70억원 상당의 전세보증금입니다.

그 큰 돈을 아무렇게나 탕진해 버리고 지금은 돌려줄 돈이 없으니 자신은 모르겠고 경매를 하든 제3자에게 책임을 묻든 마음대로 하라는 건물주와 그에게 가담한 이들에게, 법률 검토를 통해 책임을 묻고자 하고 있습니다.

Q. 참 안타까운 일이네요, 돈을 돌려주지 않는 건물주를 형사 처벌할 방법은 있나요.

보증금을 돌려주지 못할 위험성을 충분히 알면서도 이러한 사정을 임차인에게 고지하지 않아서 결국은 보증금을 임차인에게 돌려주지 못하게 되는 경우 사기죄로 처벌될 수 있습니다.

2020. 11. 전주지법 군산지원은 전북 익산에서 원룸 임대사업자가 122명, 전세보증금 46억 3천만원을 돌려주지 않은 사건에서 주범에게 사기죄를 인정하여 징역 13년 6개월 선고하였습니다.

위 재판부는 판결을 선고하면서 1건의 사기 범행과 수천건의 사기 범행의 법정형이 차이가 없게 되면서 오히려 추가적인 범행을 장려하는 결과를 낳게 되었다고 언급하며, 급기야 한국은 ‘OECD 사기 범죄율 1위’ 오명을 얻기에 이르렀다고 지적하였습니다.

재판부는 해당 범행이 사회경험이 부족해 부동산 관련 법률문제에 효과적으로 대응할 수 없는 사람들에게 금액을 편취하기 위해 계획·조직적으로 진행되어 최소한 사기 범행에 따른 피해 정도와 불법 크기에 비례하는 형이 선고되어야 한다며 중형을 선고하였습니다.

Q. 언론보도를 전세보증금 사기 사건이 자주 보도되곤 하는데, 왜 발생하고, 왜 막지 못하는 것일까요?

가해자의 사기 범행의 고의 등 여러 이유가 있겠지만, 이러한 범행을 더욱 쉽게 하는 사정은 저는 "깜깜이 전세"가 그 원인이라고 봅니다.

즉, 표현 그대로 임대인이 1)"전입세대 열람원, 2)"먼저 들어온 임차인들의 보증금 규모 3)"선순위 확정일자 리스트 등의 서류를 공개할 의무가 없습니다.

전세계약 당시 임대인은 "대부분 월세다", "전세 반, 월세 반이다", "공실이 많다"고 말하면서 결국 "당신의 보증금은 안전하다"를 강조합니다.

그러나 사실은 기존 임차인들이 월세가 아닌 전세보증금이고, 선순위 확정일자를 가진 임차인들이 많아, 계약 당시와 달리, 보증금 입금 후에는 자신의 뒤를 이어 들어올 다른 임차인이 보증금을 내주기 전까지 사실상 아무런 안전장치가 없는 경우가 많습니다. 그리고 전세금을 보장해 줄수 있는 전세보증 보험은 가입이 까다롭고, 비용이 상당히 듭니다.

Q. 임대인이 공개할 의무가 없다는, 세 가지 서류에 대해서 조금 더 말씀 부탁드립니다.

1) "전입세대 열람원" 이라는 것이 있습니다

전입을 한 주민센터에서 발급받는 이 서류를 보면 이 건물에 누가 사는지 알 수 있습니다. 이것을 보면, 공실 규모를 알 수 있습니다. 그러나 임대인이 보여줄 법적 의무가 없으니, 보여주지 않습니다. 임차인은 계약을 하고 전입신고를 하고 나서야 비로소 서류를 떼 볼 수 있습니다. 심지어 대부분의 임차인은 위 서류가 존재한다는 사실조차 모릅니다.

2) 임차인은 입주한 사람들의 "보증금 리스트"를 알 수 없는데요, 구체적으로 기존 임차인들의 보증금 규모가 얼마인지, 임대인이 언제 갚아야 하는지, 전혀 알 수 없습니다. 이러한 사정은 임대인만 알고 있습니다.

그러나, 임차인에게 선순위 임차인들의 보증금 규모를 알려주는 임차인은 거의 없습니다.

3) 그리고 "선순위 확정일자" 는 부여받은 본인만 알 수 있습니다. 다른 임차인들의 확정일자를 모릅니다. 임대인은 알지만, 역시 거의 알려주는 경우는 없습니다.

Q. 선순위 임차인과 보증금 규모를 안다는 것이 어떤 안전장치가 될까요.

보통 한 가정 구성원 전체가 임차를 하는 아파트나 빌라는 개개의 호실이 별개의 재산권의 대상으로 따로 등기가 됩니다. 때문에 보증금을 못 받는다 해도 등기부상 드러나는 선순위 근저당권이 없는 한 상대적으로 안전합니다. 그리고 선순위 근저당권은 누구나 발급받을 수 있는 부동산등기부등본을 통해 확인할 수 있습니다.

그러나 원룸 건물 같은 경우는 건물 하나가 통째로 등기가 되어 개별 호실이 따로 재산권의 대상이 되는 것이 아닙니다. 때문에 부동산이 경매로 넘어가는 경우 예를 들어 원룸 203호의 임차인은 203호에 대한 경매대가에서 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있는 것이 아니라 건물 전체에 대한 경매대금에서 순위별로 순차적으로 보증금을 돌려받을 수 밖에 없는 것입니다.

다시 예를 들어 설명을 드리자면, 건물 가격 10억 정도, 10개 호실이 모두 1억원의 보증금이 있는 원룸 건물이고, 건물이 지어질 때부터 은행의 선순위 근저당권이 3억이 설정되어 있다고 가정을 해 보면,

원룸 건물이 경매로 넘어가서 10억으로 낙찰이 된 경우 은행이 3억을 먼저 배당받아가고 나머지 7억은 임차인들이 우선순위에 따라 낙찰을 받아서 결국 확정일자 상 후순위에 있는 임차인 3명은 보증금을 한푼도 못받게 되는 것입니다.

Q. 소액임차인을 보호해주는 최우선변제제도도 있는 것 같던데, 말씀주신 상담 사례는 이 제도로 보호를 받지 못하나요.

우선 소액임차인의 최우선변제제도를 설명드려야 할 텐데요.

소액보증금의 최우선변제를 받기 위해선 두 가지의 조건이 따릅니다.

첫번째, 대항력을 갖추는 것, 두번째, 소액임차인이어야 하는 것인데요,

대항력이란 제 3자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 힘을 이야기합니다. 대항력을 인정받기 위해서는 주민등록상 전입신고를 하고 그 집을 점유, 즉 실제로 거주하여야 합니다. 몇 가지 특수한 경우를 제외한다면 이 두 가지(주민등록, 점유)를 갖춘 세입자는 대항력을 갖추게 됩니다.

소액임차인은 2021년 현재 보증금이 특정 금액 이하인 임차인을 말합니다.

최우선변제권은 세입자의 최소한의 보증금을 보호하기 위해 생겨난 제도인데요, 집주인의 채무불이행으로 집이 경매에 넘어가게 되더라도 보증금 전액이 아닌 일정금액을 다른 채무보다 우선적으로 보호해줍니다.

그런데, 위 조건에 다 부합한다고 해서 안심하시면 안됩니다. 제한이 있는데요,

건물주의 선순위 대출(채무)의 날짜(저당설정일)를 유심히 체크하셔야합니다. 만약 대출이 10년 전인 2011년 2월에 이뤄졌다면, 소액임차인의 기준은 2011년 2월으로 되돌아갑니다. 당시 광주,전남권역의 소액임차인 기준은 4,000만원 이하였고, 최우선변제금은 1,400만원이었습니다. 즉, 현재 시점의 5,000만원이 아니라 4,000만원이 기준이 됩니다. 이유는 모든 대출기관은 건물주에게 대출을 할 때 세입자의 최우선변제금을 감안하고 대출해주는데 당시 기준으로 감안한 내용을 보호해 주는 것입니다.

즉, 소액임차인 이라고 무조건 보호받을 수는 없는데요, 저희 사무실에서 상담 중인 사례는 안타깝게도 건물이 지어질 당시인 10년 전부터 선순위 근저당권이 설정되어 있었고, 해당 근저당권을 기준으로 소액임차인 보호 여부를 판단하기 때문에 임차인들의 근저당권 설정 시점의 보호받는 소액임차보증금 기준이 4천만원이었는데, 임차인들의 보증금은 그 이상의 금액이어서 소액임차보증금의 보호를 받지도 못하는 상황입니다.

Q. 안타까운 일이네요, 원룸에 전세 임차인으로 들어가시는 분들은 반드시 참고하셔야 할 듯 합니다. 이만 정리말씀 부탁드립니다.

임대인이 막연히 "당신의 전세금은 안전하다" 라고 말하기만 해도 당장은 자신의 계약상 고지의무를 다한 것이 되어서 이러한 주거취약계층에 대한 사기가 여전히 계속되고 있습니다.

때문에 최소한 계약 당시부터, 적어도 계약을 할 당사자에게는 아까 말씀드린 서류를 임대인이 공개할 의무를 부여하든지 아니면, 행정정보로 열람할 수 있도록 제도가 마련되어야 할 필요가 있을 것 같습니다.