Q. 정부의 부동산 시장 안정화를 위한 정책이 여러 차례 있어서 많은 분들이 복잡하게 생각들 하시는 것 같습니다. 그런데 1주택만을 보유하신 분들은 정책 변경에 상대적으로 큰 관심이 없는 것 같습니다. 하지만 내년부터 1주택자들도 바뀐 세법 적용을 받는다구요.

네 저희 사무실에 문의를 주신, 1주택자인 A 씨는 당초 내년쯤 집을 처분할 계획이었는데 내년에는 양도세 부담이 훨씬 더 커진다는 상담 내용을 듣고 서둘러 집을 팔았습니다. 1주택자임에도 불구하고 왜 내년에는 양도세 부담이 더 커진다는 것인지에 대해서 이번 시간에 간략히 말씀드리겠습니다.

보통 1세대 1주택자는 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문에 다주택자보다 양도세 부담이 크지 않은 것이 사실입니다. 그러다 보니 평소 양도세 문제에는 큰 관심이 없기 마련이고 양도세 부담이 커진다는 수많은 기사가 나와도 주의 깊게 살펴보지 않는 경우가 많습니다. 그러나 내년부터는 1주택자도 긴장해야 합니다. 1주택자도 자칫하면 양도세 폭탄을 맞을 수 있기 때문입니다.

Q. 1주택자가 올해와 달리 내년에 어떤 이유로 양도세 부담이 커진다는 것인가요.

그건 바로 1주택 비과세를 위한 보유 기간 요건이 내년부터 달라지기 때문입니다.

1세대 1주택자로서 양도세 비과세 혜택을 받으려면 최소 2년 이상을 보유해야 합니다. 그런데 내년부터는 보유 기간 계산이 달라집니다.

지금은 1주택자이지만 예전에 2주택 이상의 다주택자였다면 다른 주택들을 모두 양도해 1주택자가 된 날부터 새로 보유 기간을 계산해 2년을 더 채워야만 비로소 비과세를 위한 거주요건을 갖춘 것으로 개정됩니다(단, 이사 등을 위한 일시적 2주택자인 경우 등은 제외).

A 씨의 경우를 예로 들어보겠습니다. A씨가 지금 보유한 1주택(이하 B 주택)은 이미 10년 넘게 보유하고 있습니다.

A 씨는 2년 보유 기간을 갖춘 것일까요? 올해까지는 맞습니다만, 내년부터는 B 주택만 보고 판단하면 안 됩니다. B 주택뿐 아니라 그 전에 다른 주택을 보유했던 적이 있었는지 반드시 살펴보아야 합니다.

Q. 이전에 2주택 이상 이었으면, 문제가 되는 것인가요.

네 A 씨는 지금으로부터 1년 전에는 C 주택과 B 주택을 가진 2주택자였습니다. 그러다가 1년 전에 C 주택을 팔았고 지금은 B 주택만 보유한 1주택자입니다.

내년에 바뀌는 세법에 의하면 C주택을 매도해 최종적으로 B 주택 1채만 보유한 지 1년밖에 되지 않았기 때문에 B주택의 보유 기간은 아직 ‘1년’에 불과합니다.

비과세 요건인 2년을 채우지 못했기에 아직은 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없는 셈입니다. 이때 B주택을 보유한 지 10년이 넘었다는 사실은 의미가 없습니다. 오직 A주택을 매도해 다주택자(C+B)에서 1주택자(B)가 된 기간이 2년이 넘었는지로 비과세 여부를 판단합니다.

이처럼 내년부터는 1주택자도 그 직전에 다주택자였다면 각별한 주의가 필요합니다. 앞으로는 다주택자에서 1주택자로 바뀌려면 최소 ‘2년’의 시간이 필요하다는 점을 명심해야 합니다.

Q. 순차적으로 주택을 매도하려 하셨던 2주택자 분들은 바뀐 개정법을 주의하셔야 하겠네요.

네 그렇습니다. 그런데 이 세법규정은 2021년 1월 1일 현재 다주택자에게만 해당하고, 그 전에 다른 주택을 팔아 2021년 1월 1일 현재 1주택자라면 종전 주택 양도 시기를 고려할 필요가 없다는 견해도 있어 혼란스러워하는 경우가 많습니다. 이에 대해 주무관청인 기획재정부의 명확한 유권해석이 필요한 부분이라고 생각이 듭니다.

Q. A씨가 차라리 1년을 더 기다리면, 1주택 2년 보유 기준을 충족시키게 되는 것이지요.

네 만일 A씨가 올해 B 주택을 팔지 못했더라도 앞으로 1년 정도만 더 지나서 팔게 되면 C 주택을 양도한 지 2년이 넘기 때문에 보유요건을 갖춘 것으로 보아 비과세가 가능해집니다.

그러나 A 씨에게는 그다지 유리하지 않습니다. 바로 내년부터는 1주택자의 장기보유 특별공제 계산 방법도 바뀌기 때문인데요, A씨가 가격이 상대적으로 비싼 주택을 보유하고 있어서 문제가 발생한 것입니다.

Q. 많은 분들이 1주택으로 2년 보유면 양도세 면제 라고만 알고 계실텐데요. 다른 내용이 있나요.

1주택자인 경우 양도가액이 9억원을 초과하지 않는다면 양도세는 한 푼도 내지 않아도 되지만 양도가액이 9억원을 초과하는 고가주택은 9억원 초과분에 대해 양도세를 내야 합니다.

물론 1주택자는 장기보유 특별공제로 양도차익의 최대 80%까지 공제를 받을 수 있어 양도세 부담이 크지 않은 편입니다.

Q. 내년부터는 장기보유특별공제 요건도 바뀌나요.

네 내년부터는 1주택자의 장기보유 특별공제 요건이 더 까다로워집니다.

올해까지는 2년 이상 거주, 10년 이상 보유했다면 양도차익의 80%(연간 8%)까지 장기보유 특별공제를 받을 수 있었습니다.

그러나 내년부터는 보유 기간 40%(1년마다 4%), 거주 기간 40% (1년 마다 4%)로 장기보유공제율이 달라지므로 10년 이상 거주 및 보유해야 비로소 80%까지 공제를 받을 수 있게 됩니다.

즉, 보유 기간뿐 아니라 거주 기간이 짧을수록 양도세 부담 면에서는 불리해지는 셈입니다.

A 씨의 경우 B 주택을 보유한 지는 10년이 넘었지만 B주택에 거주한 기간은 2년에 불과합니다. 그런데도 올해 양도한다면 80%의 장기보유 특별공제율이 적용되지만, 내년부터는 바뀐 세법에 따라 공제율이 크게 낮아집니다.

내년에 양도할 경우 A 씨의 장기보유 특별공제율은 보유 기간 10년, 거주 기간 2년으로 계산되어 총 48%밖에 적용되지 않습니다. 따라서 A 씨는 올해 양도해 80%의 장기보유 특별공제를 받는 것이 유리하다고 판단해 급히 B 주택을 처분하게 된 것입니다.

Q. 내년부터 1주택자들에게도 바뀐 양도세 제도가 적용되는 부분이 많아서 주의가 필요하겠네요. 이만 정리 말씀 부탁드립니다.

네 이제는 1주택자도 거래를 신중히 해야 합니다. 기존에 알고 있던 내용과 달라지는 점이 많기 때문에 자칫 실수하면 세금 폭탄을 맞을 수도 있습니다. 내년부터는 1세대 1주택자의 주택 수 판단 시 분양권도 주택 수에 포함된다는 점도 주의해야 합니다(단, 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터 적용).

또한 현재 1주택자의 비과세 요건과 관련해 아까 말씀드린 보유 기간 2년 계산 방법, 8·2 대책 이후 조정대상 지역에서 취득한 주택의 거주 기간 계산 방법 등 여러 가지 논란이 있어 매우 혼란스러운 시기이므로 1이 게시물을