1. 오늘은 어떤 법률 이야기를 전해주실 건가요?

작년 말 수도권에 1100여채의 빌라를 소유하고 있다가 갑작스럽게 사망한 빌라왕의 소식 및 위 빌라왕의 배후에는 대규모 부동산 컨설팅 조직이 있다는 소식을 많은 분들이 접하셨을 것이라 생각이 듭니다. 저희 사무실에도 빌라 또는 원룸 임대차와 관련한 분쟁 건이 여러 건 진행 중인 상황인데요, 오늘은 최근 사회적 문제로 급속도로 떠오르고 있는 전세사기 문제에 대해 알아보겠습니다.

2. 전세사기는 항상 문제가 발생할 여지가 있는 것 같은데요,  최근 급속도로 사회문제화되는 이유가 있을까요?

네 지난 정부의 여러 차례의 부동산 대책에도 불구하고 작년 초까지 세계적인 저금리 기조로 인해 국내에는 소위 ‘부동산 불패’ 공식이 자리 잡았습니다. 계속해서 부동산 가격이 상승해왔던 것인데요, 부동산 가격의 상승에 따라 전세 가격도 덩달아 상승하였습니다.

그런데 이번 정부 들어 미국에서 비롯된 강력한 고금리 기조 때문에 부동산은 그 동안의 상승폭을 거의 반납할 정도로 연이어 하강하고 있어 전세보증금이 부동산 가격을 역전하는 사태가 발생하게 된 것입니다.

3. 네, 흔히 깡통전세라고 하죠.  살고 있는 집의 보증금이 전 재산인 서민들에게는 타격이 매우 클 것 같습니다.

전세사기는 평생 모은 소중한 보증금을 날릴 위험에 처하게 된다는 점에서 치명적인 결과를 가져오는 행위라고 할 수 있습니다.

이번 정부가 들어선 이후에 대검찰청에서 전세사기에 대한 구속수사 원칙을 밝혔는데요, 그동안 수사기관이 이를 민사 사안으로만 보아서 지나치게 미온적으로 대응해 피해를 키웠던 측면도 분명히 있었습니다.

전제사기를 치는 사기꾼들의 수법은 매우 교묘하기 때문에 피해자들은 전세사기를 당한 이후에도 자신이 피해를 당한 사실조차 알지 못하는 경우가 대부분입니다.

전세사기 사건을 예방, 대처하기 위해서는 전형적인 전제사기 유형을 한 두가지 정도는 알아두실 필요가 있을 것 같습니다.

4. 그렇다면 전세 사기의 가장 대표적인 유형은 무엇입니까?

얼마 전 크게 보도가 된 빌라왕 사건의 유형인데요, ‘무자본 갭투자’ 입니다. 최근 유행하는 전세사기 사건 중 가장 광범위하기 발생하고 있는 유형인데요, 갭투자는 매매대금을 모두 지급하지 않고, 세입자로부터 전세보증금을 받아 매매대금의 상당부분 또는 전부를 충당하는 방식입니다.여기에 전세자금대출은 서민대출이기 때문에 일반 신용대출보다 실행이 쉬워서, 이러한 측면을 악용하여 세입자의 전세자금대출을 이용해 주택을 구매하고 이후 보증금반환은 나몰라라 하는 집주인이 많아지고 있는 것입니다. 저희 사무실에서도 임대차 만기가 다가와서 보증금을 돌려받으려 하자 집주인이 자신은 돈이 없다면 부동산을 가져가라고 말을 하고 잠적하였고, 확인해 보니 해당 부동산의 시세가 보증금 보다 낮았습니다.

5.  그런데 부동산의 시세가 보증금보다 낮은데, 어떻게 전세 계약이 이뤄질 수 있었는지 궁금한데요.

무자본 갭투자 깡통전세는 주로 빌라를 대상으로 이루어지는 데요, 아파트보다 빌라가 객관적인 시세를 알기 어렵다는 측면을 악용하는 것입니다. 특히 신축빌라를 상대로 한 무자본 갭투자 깡통전세가 기승을 부리고 있습니다.

이 사기꾼들은 신축빌라의 경우 거래 사례가 없어서 일부 호실에 허위 매매계약을 체결하여 이를 국토부에 실거래가 신고를 해둡니다. 실상 빌라의 가격이 1억이라고 하면, 2억으로 매매계약을 허위로 체결하는 것입니다.

그리고 전세가를 위 2억을 기준으로 70% 정도인 1억 4천만원에 체결해서 보증금을 받는 것이죠.

전세계약을 체결할 때에는 보통 근저당권 등 다른 권리제한 사항이 없는 것을 전제로 매매가 대배 전세가가 70퍼면 경매에 넘어가더라도 보증금을 회수할 확률이 높다고 이야기 하는데요, 깡통전세의 경우 그 시세 자체가 허위인 경우가 많아 보증금 회수가 어려울 수 있습니다.

그리고 사기꾼들은 보증금을 이용해서 다른 주택을 계속 구입하는 행태를 보이는데요, 얼마 전 뉴스에 크게 뜬 빌라왕 사건이 그러한 케이스입니다. 이 경우 집주인은 말 그대로 무자본 상태이기 때문에 자금의 흐름이 한 곳만 막혀도 연쇄적으로 도산을 해서 전체 세입자가 피해를 입는 현상이 발생합니다. 피해자가 수백명에 이르고 피해금액이 수십, 수백억원에 이르는 이유입니다.

6. 네. 다른 한 가지 유형은 무엇인가요?

임대차 계약에서 세입자에게 가장 중요한 권리는 바로 대항력과 우선변제권입니다. 임대차 계약을 체결하면 바로 전입신고를 하고, 확정일자를 받으라고 하는데, 그 이유는 대항력과 우선변제권을 갖추기 위해서입니다.

대항력은 임대차 계약의 효력을 새로운 소유자 등 제3자에게도 주장할 수 있는 권리를 의미합니다. 대항력을 갖추면 전셋집이 경매에 넘어간다고 하더라도 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 주택임대차보호법은 세입자의 대항력이 전입신고 및 이사를 마친(주택인도) 다음날에 발생하는 것으로 규정하고 있습니다,

이러한 점을 악용하여 세입자가 전입신고를 하는 그 날에 맞춰 근저당권을 설정하거나 주택소유권을 제3자에게 넘겨 세입자의 대항력을 무력화시키는 사기가 발생하는 것입니다.

세입자가 전입시고 및 이사를 하는 그날에 근저당권을 설정하면 대항력은 그 다음날에 발생하기 때문에 세입자의 임차권을 배당순위에서 근저당권에 밀리게 됩니다.

이 상황에서 전셋집이 경매에 넘어가면 말소기준권리가 근저당권이기 때문에 세입자의 임차권은 소멸하게 되고, 임차권은 근저당권보다 후순위이기 때문에 보증금을 받지 못하는 사태가 발생합니다.

같은 날 다른 사람에게 소유권등기 넘기는 경우에도 같은 문제가 발생합니다.

결국, 보증금을 돌려받으려면 기존 집주인을 상대로 민사 소송을 제기해야 하는 데 이런 사기를 친 기존 집주인은 이미 빈털터리인 경우가 대부분인 것 입니다.

7. 전세금반환보증제도를 이용하면 어느 정도 안전 장치가 된다고 하는데, 맞습니까?

현재 전세보증금반환보증은 공공기관인 주택도시보증공사(HUG)가 약 90퍼센트 이상을 감당하고 있습니다.

이 때문에 HUG의 전세보증금반환보증 보증사고는 해마다 증가해 2021년 5,790억원에서 2022년은 2배인 1조원이 넘어선다고 합니다.

보증에 가입하는 경우에는 세입자는 어느 정도 보증금을 지킬 안 정 장치가 있다고 볼 수 있습니다.

8. 전세금반환보증제도 가입이 필수일 것 같은데요.  반면 가입하지 않은 미가입자들의 문제는 클 듯합니다.

HUG의 전세보증금반환 보증에 가입한 임차인들은 이사가지 않고 대항력만 유지하면 시간이 걸리더라도 보증금을 받을 수 있지만 보증보험에 가입하지 않은 임차인들은 더 큰 피해가 우려됩니다.

경매 절차를 거쳐 전세보증금을 돌려받아야 하는데 이 경우 경매 낙찰까지 장시간 걸릴 수 있고, 낙찰 금액이 낮거나 선순위 채권이 많은 경우 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다.

현재 보증 미가입자들에 대해서는 정부가 피해 규모도 추산하지 못하고 있는 상황입니다.

9. 네. 피해규모도 추산하지 못할 정도라니 매우 안타까운 일인데요.  전세사기 방지를 위한 정부 대책은 어떻습니까?

정부는 지난 9·1대책과 11월 당정 협의를 통해 앞으로 전세계약 체결 직후 집주인이 해당 주택 매매나 근저당권 설정 등을 하지 못하도록 했습니다. 이를 위해 주택임대차 표준계약서에 '임차인의 대항력 효력이 발생할 때까지 임대인은 매매나 근저당권 설정 등을 하지 않는다'는 특약을 명시하도록 했습니다.

현행 주택임대차보호법상 임차인이 전입신고를 하고 확정일자를 받아도 그 효력은 당일이 아닌 '그다음 날 0시'부터 발생하는데 그사이 임대인이 집을 매도하거나 대출을 받아 근저당을 설정하지 못하도록 하기 위함에서입니다.

또 전세계약 전 임차인이 요구할 경우 임대인은 보증금보다 우선 변제되는 체납 세금이나 대출금 등이 있는지 투명하게 제시해야 합니다. 정부는 현재 '나쁜 임대인' 명의 공개와 함께 관련 법 개정을 추진중에 있습니다.

법무부와 국토부는 지난 20일 '전세 사기 피해 임차인 법률지원 합동 태스크포스(TF)'를 발족하고 피해 임차인에 대한 법률지원 방안을 협의해 추진하기로 했습니다.

이외에도 HUG 등 보증보험에 가입하지 않아 전세 보증금을 돌려받지 못한 피해자에게는 주택도시기금에서 1억6천만원까지 연 1%대 저리로 긴급자금 대출을 지원합니다. 자금이나 거주지 확보에 어려움을 겪는 피해자에게는 HUG가 관리하는 임대주택 등을 최장 6개월까지 시세의 30% 이하로 거주할 수 있도록 임시거처로 지원합니다.

정부는 '자가진단 안심전세 앱(App)'을 출시하고, 임차인 '핵심 체크리스트'도 만들어 배포하면서 전세사기 관련 정부 합동단속도 지속할 방침이라고 하니 향후 전세 사기가 피해가 어떤 방향으로 회복이 되고, 예방이 될지 관심을 가지고 지켜봐야 할 것 같습니다.

10. 끝으로 오늘 말씀 정리 부탁드립니다.

전세 사기는 그 피해자가 주로 세입자인 서민들이라는 점에서 죄질이 더욱 좋지 않은데요, 그 동안 전세 사기를 당하더라도 본인이 집에서 살고는 있으니 이를 민사 사안이라고 취급을 당해 수사기관에서도 큰 관심을 두지 않아 피해가 커진 측면이 있었다고도 보입니다.

뒤늦게나마 법무부가 엄정 수사 원칙을 세운 것은 환영할 만 하구요, 부디 억울한 피해자가 더 이상 발생하지 않도록 정부가 나서서 합리적인 해결책을 조속히 마련하길 바랍니다.