Q. 지난 주 수요일인 2022. 5. 4. 현대산업개발의 정몽규 회장이 화정동 아이파크 현장을 전면 철거하고 재건축하겠다는 결정을 내려 세간을 놀라게 하였습니다. 오늘은 이 주제에 대해 말씀을 주신다구요.

지난 5월 4일 오전 현대산업개발(이하 ‘현산’이라 지칭하겠습니다)의 정몽규 회장은 긴급 기자회견을 열고, 광주 화정동 아이파크 8개동을 모두 철거하겠다고 발표했습니다.

지난 1월 아파트 신축공사 중인 건물이 무너진 사고가 난 지 114일 만의 결정인데요,

그 동안 입주예정자들은 지속적으로 안전한 주거 공간 확보를 위해 8개동을 모두 철거해달라고 주장 했지만, 현산은 일단 사고가 난 동만 다시 짓고 나머지는 정밀안전진단을 한 뒤 결정하는 쪽에 무게를 두고 있었는데, 이번에 갑자기 전면철거 결정을 하였다고 발표하게 된 것입니다.

현산의 이러한 결정에 대해 철거공법을 어떻게 정할 것인지, 철거를 포함한 재건축 기간이 어느 정도 걸리는지, 혹은 비용이 어느 정도 예상되는 지 여러 쟁점들이 있지만, 오늘은 전면철거 후 재건축과 관련한 법률적인 쟁점 부분을 한번 따져 보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

Q. 우선, 현산의 이러한 갑작스러운 결정의 배경을 어떻게 보십니까.

현산의 정몽규 회장은 고객과 국민에 대한 신뢰회복의 차원에서 전면철거 후 재건축 결정에 이르게 되었다고, 기자회견에서 밝힌 바는 있지만, 실제 그러한 결정의 배경에 대해서는 여러 추측이 오가고 있는 상황입니다.

결정은 갑작 스러웠지만, 현산 측에서는 이러한 전면철거 및 재시공도 어느 정도는 염두해 두고 있었다는 시각이 있습니다.

현산은 지난 해 학동 철거 현장 붕괴 사고에 이어 이번 화정동 붕괴사고까지 발생한 상황에서 현재 상당한 기간 영업정지 처분이 내려져 있구요, 현재 법원의 집행정지 결정 후 행정소송 진행 중인 것으로 알려져 있는데, 얼마 전 국토부의 요청으로 서울시가 건설업 등록말소를 검토하는 상황에까지 이르자 이에 대한 돌파구 차원에서 선제적으로 결정을 한 것이라는 점이 주된 시각입니다.

Q. 전면철거 후 재건축 결정과 영업정지처분, 등록말소처분이 무슨 관련이 있을까요. 언뜻 보기에 직접적인 연결점이 있다고 보이지는 않는데요.

현산이 장기간의 영업정지 처분에 대해서 처분을 취소하거나 경감해 달라는 행정 소송을 진행하고 있는데요, 법원이 행정처분의 적당한지 판단함에 있어서 가장 중요하게 판단요소를 삼는 기준이 바로 이익형량입니다. 쉽게 말씀드리면 ‘행정처분으로 인해 얻는 공익과, 처분으로 인해 손해를 보는 사익(기업의 손해)’을 비교하여 공익이 더 큰 경우 처분의 적당하다고 판단하는 것입니다.

현산은 이번 결정으로 수천억의 손해를 감수해야 하구요, 그 손해가 847세대의 안전한 주거 공간 확보라는 공익을 위해서라는 사유가 있으니 비록 사고 발생 이후인 사후적 사정이지만, 수천억의 손실을 감수하고 재건축을 하고자 하는 기업의 영업을 정지 시켜서 기업의 존립을 흔드는 것이 오히려 안전한 주거 확보라는 공익에 맞지 않는 다는 주장을 법원에 하게 된다면, 법원이 이를 쉽게 무시할 수 없다는 점을 고려한 것 같습니다.

그리고, 서울시가 아직 등록말소 처분을 내리지 않았지만, 현산의 자체적인 전면철거 후 재건축 결정 발표가 있은 후, 현산에 대한 여론도 다소 긍정적으로 반전이 있고, 이 상황에서 등록말소를 하면 파급력이 너무나 커지기 때문에 사실상 등록말소 처분을 틀어막는 효과도 노린 것 같습니다.

아울러 현재 수주를 앞두고 있는 많은 예정 공사 현장에 현산은 끝까지 고객들에게 책임을 다한다는 인상을 주어 장기적으로는 기업 이미지 상승을 노렸다는 평가도 있습니다.

Q. 아무리 그렇다 해도 관할 허가관청의 재건축 명령이 없는 상황에서 수천억의 손실을 스스로 감수하는 결정이 쉽지는 않았을 것 같은데요.

네 사실 현산의 스스로 전면철거 및 재건축 결정이 없는 상황이라도 ‘서울시의 등록말소 처분은 쉽지 않을 것이다’ 라는 예상이 중론이었구요, 영업정지 처분도 현재 법원의 결정으로 집행정지 중이고, 이후 과징금으로 경감도 가능하다는 점에서 행정처분을 피하기 위해 이런 선택을 했다고 단순히 보기에는 어려운 측면도 있습니다.

언론에 크게 알려져 있지 않은 사실이지만, 얼마 전 화정동 아이파크 붕괴 사고와 관련해서 국토의 사고조사위원회 보고서가 제출되었고, 해당 보고서 내용에 따르면 붕괴된 201동은 물론이고, 붕괴되지 않은 203동, 104동에서 비교군으로 채취한 콘크리트 시료 역시 압축강도가 기준강도에서 40-60% 수준에 머물러 사실상 부실공사 임을 인정했습니다. 그리고 해당 보고서에 ‘이번에 붕괴되지 않았더라도 이후 붕괴될 위험이 있다’는 사조위의 공식적인 의견까지 제시되어 국토부에서도 이러한 조사 내용을 그냥 넘어갈 수도 없는 상황이 되자 현산이 마냥 안전진단 검사 결과만을 기다려보자는 입장을 고수하기에는 리스크가 너무 크다는 분석도 있습니다.

아울러 사고 발생 직후부터 허가관청인 광주 서구청은 ‘입주민 동의 없는 동별 사용승인(준공) 없다’는 입장을 밝히고 있었던 상황에서 현산이 안전진단 검사를 기다려 공사를 강행하여 준공승인을 받아 조속히 수분양자들을 입주시켜 손실을 줄이려는 계획도 사실상 실현하기 어렵다는 판단을 한 것 같습니다.

Q. 현산이 스스로 전면 철거를 하겠다고 결정하면, 이미 상당 부분 지어진 건물이어서 별도의 허가가 필요하지도 싶은데요.

네 현산이 국가기관의 철거명령없이 스스로 건축 중인 건물을 철거하는 의사결정을 내리는 경우 건축물관리법 제30조에 따라 허가관청에 건축물해체허가신청을 하고, 허가관청이 이를 허가해 주어야 하는 지에 대해 법적 절차에 대한 의문이 있었습니다.

광주 서구청은 현산이 스스로 해체를 하겠다고 하면 허가 절차를 진행하겠다는 의사를 밝힌 바 있고, 광주시는 별도로 해당 절차에 대해 국토부에 유권해석을 요청한 사실이 있는데, 국토부 유권해석 결과 건축 중인 건축물은 사용승인(준공) 전이어서 건축물관리법 상 해체 허가 대상이 아니라는 유권해석이 내려졌습니다. 때문에 국토부의 유권해석에 따른다면, 별도의 허가 없이 건축물 철거 작업을 할 수 있을 듯 합니다, 다만, 안전상의 문제 때문에 철거를 위한 안전진단 등의 별도 행정절차는 필요할 것으로 보입니다.

그리고 철거 및 재건축 진행 과정에서 주변 주민 또는 상인들의 민원을 어떻게 처리할 지가 신속한 공사 진행에 관건이 될 수 있을 것이라고 봅니다.

Q. 만약에 현산이 스스로 전면철거 후 재건축 결정을 하지 않은 경우 법률적으로는 어떤 경우에 전면철거 후 재건축을 하게 되나요.

현산이 스스로 전면철거 결정을 하지 않는다면, 올해 6월 즈음해서 국토부 주관으로 정밀안전진단이 시행될 예정이었습니다. 그 결과 노후 건축물에 대한 재건축 가능 등급인 D,E등급이 나와야 허가관청이 철거 명령을 내릴 수 있을 것이라고 예상되고 있었습니다.

아까 압축 콘크리트 강도에 대한 말씀을 드렸는데, 건물은 콘크리트로만 이루어진 것이 아니고, 철골, 철근 등 다른 구조체도 있기 때문에 콘크리트 강도가 기준강도에 비해 약하다고 해서 바로 D나 E등급이 나오기는 상당히 어렵지 않느냐는 분석이 주된 분석이었구요, 현산도 애초에 이러한 분석 결과를 토대로 안전진단검사 결과에 따르겠다는 주장을 되풀이 해왔던 것입니다.

때문에 아이파크 입주 예정자들은 이번 사고가 전례없는 초유의 사태인 이상 노후 건축물에 대한 안전진단 기준이 아니라 신축 건축물에 대한 안전진단 기준을 새로이 정립한 이후에 안전진단을 하여야 하지 그렇지 않는다면 오히려 현산에 면죄부를 주는 격이라는 주장을 하면서 안전진단을 기다려 보자는 현산과 극한의 대립 국면이 이어졌던 것입니다.

Q. 잘 들었습니다. 꼭 기업가정신이나 기업의 도덕적 책무에 기해서 이번 결정이 내려진 것이 아니더라도, 이번 재시공을 통해 결국 입주예정자들이 원하는 안전한 주거지 확보가 이루어지기 바랍니다. 이만 정리 말씀 부탁드립니다.

이번 전면철거 후 재건축 결정은 단지 이번 붕괴 사고 수습의 첫 발자국을 뗀 것에 불과합니다. 앞으로도 더 많은 과제가 현대산업개발, 관계 당국, 입주예정자들 앞에 철거방식, 공사기간, 주거지원, 행정절차 등 풀어야 할 문제가 산적해 있습니다. 계속해서 관심을 가지고 지켜봐야 할 것 같습니다.

끝으로, 현대산업개발을 포함한 대한민국의 그 어떤 기업이라도 고객과 국민의 신뢰를 얻지 못한다면, 아무런 존립 가치가 없다는 점을 이번 사고를 계기로 철저히 깨닫기를 바라며, 현산의 이번 사고에 대한 수습이 고객 및 국민 신뢰 회복을 위한 시금석이 되기를 바랍니다.