Q: 오늘은 최근 국회에서 통과된 임대차 3법에 대하여 설명해 주신다구요.

집권여당인 더불어민주당의 주도로 지난 30일 국회에서 처리된 주택임대차보호 3법을 두고 전·월세 시장은 대변화에 직면하였습니다. 임대차 3법이 시행된 이후에는 세입자는 집주인에게 2년 기한의 전·월세 계약을 한 차례 더 연장하자고 요구할 권리를 갖게 되고, 집주인은 특별한 사정이 없는 한 연장 요구를 받아들여야 합니다. 그리고 전·월세값은 종전 계약의 5% 이내에서만 올릴 수 있습니다.

Q: 임대차 3법은 언제부터 시행되나요

정부는 지난 31일 임시 국무회의를 열고 임대차 3법 중 전·월세 상한제, 계약갱신청구권제를 바로 공포하였습니다. 위 두 가지 주임법 규정은 이날부터 시행되었습니다. 다만 전·월세 신고제는 준비과정을 거쳐 2021년 6월 1일부터 시행됩니다.

Q: 이미 여러 차례 연장해 전세로 살고 있는 사람도 이 권리를 행사할 수 있나요

네 가능합니다. 계약갱신청구권은 법 시행 이전부터 전·월세를 살고 있는 세입자에게도 소급 적용됩니다. 이전에 몇 번 계약을 갱신했는지는 상관없이 법 규정에 따라 계약갱신청구권을 한 차례 사용할 수 있습니다.

Q: 만약 올해 전세 계약이 끝나는데, 이미 집주인은 재계약을 하지 않겠다고 통지했습니다. 이 경우에도 계약 연장이 가능한가요

법 시행일을 기준으로 기존 계약이 1개월 이상 남았다면 연장을 요구할 수 있습니다. 세입자는 계약 만료 1개월 전까지만 계약을 연장하자고 집주인에게 통보하면 되기 때문입니다. 집주인은 특별한 사유 없이 세입자의 요구를 거부할 수 없고, 전세금도 5% 이내로만 올려야 합니다. 법이 7월 31일 시행이므로 임대차 만기가 9월 이후인 사람들은 모두 적용받을 수 있습니다.

또한 법 시행 시점을 기준으로 1개월 이상 계약 기간이 남아 있다면, 집주인이 법 시행 전에 계약 해지를 통보했더라도 세입자가 계약 연장을 요구할 권리가 있습니다.

Q: 전세 계약 만료를 앞두고 법 시행 전 세입자와 전세금 인상을 약정했습니다. 법 시행되면 이 약정의 효력은 어떻게 되나요.

주택임대차보호법은 강행규정이어서 법규정보다 세입자에게 불리한 약정은 효력이 없습니다. 때문에 세입자가 요구하면 2년 연장을 해줘야 하고, 전세금은 약정과 관계없이 최대 5%까지만 올릴 수 있습니다.

Q: 집주인이 개정법 시행 전에 계약 해지를 통보하고 다른 세입자와 새로운 계약까지 이미 완료했다면 어떻게 되나요

계약이 이미 완료된 경우에는 새로운 세입자를 보호해야 하므로 기존 세입자가 계약 갱신을 요구할 수 없습니다.

Q: 계약갱신청구를 하려는데 집주인이 집을 다른 사람에게 팔았고, 새로운 집주인은 직접 집에 들어오지는 않는다고 하는데, 새 집주인에게 계약갱신청구권을 행사할 수 있나요

네 집을 팔면 매수자가 권리와 의무를 포괄승계 하기 때문에 세입자는 새로운 집주인에게 계약 갱신을 요구할 수 있습니다.

Q: 위와 같은 상황에서 새로운 집주인은 집에 직접 들어와서 살 계획이라고 하면 이때에도 계약갱신청구권을 행사할 수 있나요

매수자가 법적 지위를 인정받는 경우 실거주 의사를 밝히면 기존 세입자의 갱신 청구를 거절할 수 있습니다. 하지만 새로운 집주인이 했던 말과 달리 다른 세입자를 들이면 전 세입자가 손해배상 소송을 제기할 수 있습니다. 실거주하겠다는 약속을 지키지 않았기 때문입니다.

Q: 집주인이 세입자의 갱신요구를 거절할 수 있는 경우는 어떤 이유들인가요.

집주인이 직접 들어가 살거나 직계존속·직계비속이 거주할 목적인 경우에 한정됩니다. 다만 2년간 실거주해야 하고, 세입자는 집주인에게 실거주 사유를 증명하라고 요구할 수 있습니다.

Q: 집주인이 실거주한다면서 계약 갱신을 거절해놓고, 제3자를 세입자로 들이는 경우에는 세입자가 무엇을 할 수 있나요

집주인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 배상 규모는 3개월 치 월세(전세는 금리를 기준으로 월세로 환산), 또는 집주인이 다른 세입자에게 전·월세를 주면서 받은 임대료에서 계약 갱신 거절 당시 임대료를 뺀 금액의 2배, 갱신 거절로 입은 손해액 중 가장 큰 액수로 청구할 수 있습니다.

이 경우 이전 살던 집에 집주인이 사는 지 새로운 세입자가 들어왔는 지 확인하여야 하는 등의 증거자료 수집 등에서 상당한 문제가 발생할 우려가 있습니다.

Q: 임대료를 5% 올리는 부분은 어떻게 계산할 수 있나요

간단하게 월세 없이 전세보증만 있는 경우 보증금이 4억원 이라면 집주인이 추가해 받을 수 있는 보증금 한도는 4억원의 5%인 2천만원이어서 갱신된 계약의 보증금은 4억2천만원을 넘을 수 없습니다.

그리고 집주인이 계약을 갱신해주면서 전세를 반전세로 바꾸자고 하는 경우, 세입자는 일단 이를 거부하고 전세를 고수할 수 있는데, 만약 세입자가 동의한 경우에는 5% 계산이 좀 더 복잡해 지기는 합니다.

전세를 반전세로 바꾸기로 동의했는데 집주인이 보증금 4억원짜리 전세를 보증금 1억원에 월세 150만원짜리로 바꾸자고 하는 경우를 생각해 보겠습니다.

이 경우에는 전월세전환율을 써서 적정한 월세 수준을 계산해봐야 합니다. 전월세전환율은 전세를 월세로 전환하는 비율로, 법에는 한국은행 기준금리+3.5%로 돼 있습니다. 현재 기준금리가 0.5%니 전월세전환율은 4.0%입니다.

임대료를 상한인 5%까지 올린다고 하면 기존 전세 보증금 4억원은 5% 올라 4억2천만원이 된다. 여기서 새로 정한 보증금 1억원을 뺀 3억2천만원을 월세로 전환하면 됩니다.

3억2천만원에 전월세전환율 4.0%를 적용하면 1천280만원이고, 이를 다시 12로 나눈 106만6천666원이 적정한 월세입니다. 때문에 집주인이 제시한 150만원의 월세는 법적 상한을 넘는 것입니다.

임대료를 올리는 계산을 할 때 정부의 등록임대 정보 사이트인 렌트홈(https://www.renthome.go.kr/)에서 임대료인상률 계산기를 쓰면 편리합니다.

Q: 전세계약서에 특약으로 계약갱신청구권 행사하지 않겠다는 조항을 넣는다면 그 효력은 어떻게 되나요.

이 경우는 법안에 명시되지 않은 사항인데요, 주택임대차 관계에서 임차인에게 불리한 계약은 무효로 보는 경향이 있기 때문에, 계약갱신 청구 불행사 조건부 특약은 무효가 될 확률이 높습니다.

한편, 계약 만기가 올해 12월 10일 이후부터 내년 초에 걸쳐 있다면 계약갱신청구권 행사를 서두르는 것이 좋습니다. 12월 10일을 기점으로 계약갱신청구권 행사 기간이 만료 전 1개월에서 2개월로 바뀌기 때문입니다.

만약 계약 만기가 12월 8일이라면, 만기 한 달 전인 11월 8일 전에 갱신청구권을 행사하면 됩니다. 현재 계약갱신청구권 사용 기간은 계약 만료 6개월~1개월 전입니다. 그날을 넘기면 만기까지 한 달이 남지 않아 계약갱신청구권을 쓸 수 없습니다.

그런데 계약 만기가 내년 1월 20이라면, 12월 10일을 넘긴 시점이어서 1개월 전까지 기다리면 갱신하려 해도 안 됩니다. 법 내용이 12월 10일부터 일부 바뀌어 계약갱신청구권 행사기간이 계약 만료 6개월~2개월 전으로 변경되기 때문입니다.

때문에 올해 이 게시물을