천장에서 물이 새는 경우의 대처방법.

1/ 오늘은 천장에서 물이 새는 경우의 대처법에 대한 내용을

준비해오셨는데 구체적으로 어떤 사례가 있나요?

답) 최근 윗집에서 배관 문제로 아랫집 천장에 물이 새는 분의 상담을 해드

린 적이 있었습니다. 굉장히 고통을 많이 받고 계셨습니다.

아파트에 사시는 분들은 층간 소음과 함께 가장 흔하게 겪게되는 문제입니

다. 그래서 오늘은 윗집에서 누수문제가 발생했을때의 법률관계에 대해 말씀

드리겠습니다.

2/ 변호사님도 이런 일 겪어보신 적 있으신가요?

답) 예 저도 작년 가을에 아랫집에서 안방에 물이 샌다고 저희를 찾아오신적

이 있었습니다. 원인을 찾기 위해 저희집 안방 벽을 뜯어내고 배관 등을 살

핀 적이 있었습니다. 작년 봄에 입주한 아파트였는데 아파트의 시공상 하자

로 판명되어서 제가 배상을 하지는 않고 하자보수로 처리한 경험이 있습니

다. 당시 안방의 벽을 뜯은 채로 1~2달 정도 있어서 저도 꽤 불편했습니다.

3/ 우선 물이 새는 경우 아랫집 피해가 문제되는데, 피해자인 아랫집에

계신 분들은 가장 먼저 어떻게 대처를 해야 할까요?

답) 우선 첫째로 윗집에 누수 사실을 알려야 합니다. 그리고 누수 원인 등을

파악하기 위해 관련 업체에서 바로 검사를 할 수 있도록 일정을 조율하여야

합니다. 사람이 없는 경우, 메모라도 남겨야 합니다.

이렇게 검사를 진행해서 누수 원인이 파악된 경우에는 누수 원인에 따라서

조치해야 할 절차가 달라지게 됩니다.

첫째로 보통 아랫집의 누수 원인으로 흔히 발견되는 것이 윗집에서 인테리

어공사를 하면서 배관을 손대면서 문제가 발생하는 경우입니다. 이러한 경우

에는 인테리어 공사를 진행한 윗집에서 보수공사 등 책임을 이행해야 합니

다. 여기서 많이 질문하시는 것이, 윗집에 세입자가 살고 있는 경우에는 집

주인과 세입자 중 누구에게 배상을 청구해야 하는지입니다.

실제 소유주가 윗집에 살고 있다면 윗집에서 수리 등 배상을 하고 윗집에서

인테리어 업체에 재배상을 청구하는 방식으로 처리가 될 수 있습니다.

그런데 세입자가 살고 계시는 경우에는 집주인이 아닌 세입자에게 배상을

청구하는 것이 원칙입니다.

지난번 공작물 배상책임에 관한 말씀을 드렸습니다. 공작물의 점유자가 1차

적인 책임을 진다는 내용이었습니다. 이 경우에도 소유자보다 점유자가 우선

적으로 책임이 인정되는 겁니다.

4/ 세입자 입장에서는 집주인이 시행한 인테리어 공사 때문에 문제가

발생한 것인데 억울하지 않을까요?

답) 예 우선 세입자 입장에서는 당연히 배상을 해 준 다음 집주인에게 재배

상청구, 즉, 구상청구 절차를 요청할 수 있습니다.

다만, 세입자 입장에서 미리 예견할 수 없는 원인으로, 예를 들어 배관 상의

문제 등으로 누수가 발생한 경우, 법원에서는 곧바로 집주인에게 그 사실을

통보하고 집주인에게 조치를 하도록 한 경우에는 임차인인 세입자가 배상책

임을 벗어나고 집주인인 임대인이 수리절차 등을 책임져야 한다고 인정한

사례가 있습니다.

5/ 아까 변호사님께서 하자보수 절차로 해결했다고 하셨는데,

그럼 윗집에서 최종 책임을 부담하지 않는 경우도 있는 것인가요?

답) 예 아파트의 경우, 전유부분과 공용부분이 구별되어 있습니다. 단독으로

사용하는 실내공간은 전유부분이고 놀이터나 복도 그리고 외벽 또는 옥상과

같이 공동으로 사용할 수 있는 부분이 공용부분입니다.

보통 전유부분에서 발생한 문제는 아까 말씀드린 것처럼 세대주가 처리를

해야 합니다만, 공용부분의 문제라면 아파트 관리단에서 공동으로 처리를 해

주어야 합니다.

제 경우에는 전유부분이긴 했지만 신축아파트의 안방 벽에 연결된 배관의

이음새가 문제가 있었습니다. 당연히 이 부분 보수는 시공업체에서 하자보수

를 하면 마무리 되는 경우였습니다.

아까 말씀드린 인테리어 공사 중 배관을 잘못 건드린 경우가 아니라면 보통

외벽에 균열이나 콘크리트 재질의 특성으로 인해 틈으로 빗물이 스며든다던

지 아파트 옥상에서부터 빗물이 스며드는 경우가 있습니다. 이러한 경우에는

건물의 공용부분에서 기인한 것이므로 공용부분의 소유자 전원을 대표하는

아파트 관리단에 배상을 청구해야 합니다.

6/ 물이 새서 아랫집에서 가구를 교체해야 해야 하는 등의 피해는 어떻게

보상을 받을 수 있나요?

답) 예 가구 교체 등의 사정이 인정된다면 이러한 피해도 당연히 배상의 대

상이 될 수 있습니다. 다만, 침대 장롱과 같은 통상적인 가구가 아니라 골동

품과 같은 고가품에 대해서는 윗집에서 알 수 없는 손해이므로 배상이 인정

되지 않을 가능성이 있습니다.

그리고 누수로 아랫집에도 보수공사가 이루어져야 하는 경우가 있습니다. 이

경우 원칙은 견적서를 받아서 윗집과 상의한 다음 공사를 진행해야 합니다.

만약 윗집에서 책임을 부정하면서 업체 선정에 관한 협의도 안해줄 경우라

면, 복수의 업체의 견적을 받아서 그 중 평균가격 또는 저렴한 업체로 공사

를 진행하겠으니 즉시 협의를 하지 않으면 이의가 없는 것으로 하겠다는 취

지의 내용증명을 꼭 사전에 발송하시길 권유드립니다.

그런데 가장 문제되는 것이 아랫집에서 윗집의 동의없이 일방적으로 업체를

선정해서 고급자재로 보수공사를 강행하는 경우입니다.

법원에서는 이러한 경우에 고급자재가격이 아닌 통상의 자재가격으로만 배

상금을 인정한다는 점 주의하셔야 합니다.

보통 위자료도 이야기하시는데 특별한 사정이 없는 한 대부분 인정되지 않

습니다.